Ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве

Ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве

Если застройщик исполнил свои обязательства по договору ненадлежащим образом или не исполнил вовсе, то участник долевого строительства  может защитить свои права в рамках досудебного или судебного урегулирования спора.

Меры воздействия на застройщика:

Основания для внесудебного расторжения договора

Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если:

• застройщик просрочил сдачу объекта долевого строительства более чем на два месяца;
• не исполнил обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок;
• застройщик отказался возместить расходы дольщика на устранение недостатков или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;
• существенно нарушены требования к качеству объекта строительства.

В случае одностороннего отказа дольщика от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Все документы об отправке заказного письма необходимо сохранить, поскольку они могут понадобиться при внесении сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве в органах Росреестра.

При одностороннем отказе гражданина – дольщика от исполнения договора, застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России.

Если договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика, то в течение 20 рабочих дней со дня его расторжения застройщик обязан вернуть участнику денежные средства.

Основания для расторжения договора в суде:

Дольщик вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если:

• существенно изменена проектная документация, в том числе, если превышено допустимое изменение общей площади помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% от указанной площади;
• прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома, если стало очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
• изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
• в случае иных оснований, установленных законом или договором.

При расторжении дольщиком договора в судебном порядке, застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России.

Застройщик должен вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда.

Взыскание неустойки

Если дольщик не желает расторгать договор с застройщиком, то он может воспользоваться таким правом, как взыскание неустойки.

Неустойка бывает установленной законом и предусмотренной условиями договора.

Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пеней) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства.

Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта дольщику.

В то же время, по заявлению застройщика суд может снизить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, если застройщик докажет, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В случае, когда нарушение прав дольщика возникло уже на этапе передачи/принятия объекта долевого строительства, законом предусмотрена неустойка за нарушение застройщиком согласованного с дольщиком срока устранения недостатков объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, размер которой составляет 1% от:

• стоимости расходов на устранение такого недостатка
• стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Взыскание убытков

Если ненадлежащее исполнение обязательств застройщиком влечет для дольщика дополнительные расходы – убытки, то последний вправе потребовать их возмещения. К таким убыткам можно отнести расходы на аренду жилья.

Возмещение морального вреда

Дольщик вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда, размер которой определяется судом исходя из принципов разумности и справедливости, с учетом характера нравственных и физических страданий, причиненных дольщику.

Взыскание штрафа

При удовлетворении судом требований дольщика, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику.

Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности

Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за:

• нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости;
• оказание услуг с нарушением установленных законодательством требований;
• обман, нарушение и ущемление прав потребителей;
• невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

Более того, виновные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве в крупном или особо крупном размере.

Взыскание судебных расходов

Если требования дольщика были удовлетворены в судебном порядке, то судебные расходы могут быть взысканы с застройщика.

Автор: Алина Парфенова ❘ Младший юрист