Изменения в закон об участии в долевом строительстве

29 июля 2017 г. вступил в силу Федеральный закон “О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, которые внес серьезные изменения в действующий закон о долевом участии в строительстве. Часть изменений уже вступила в силу с 01 января 2018 г, часть вступают в силу с 01 июля 2018 г.

Эти изменения являются крайне необходимыми, на наш взгляд, поскольку ситуация на рынке долевого строительства жилья, к сожалению, не меняется в лучшую сторону, по-прежнему существует постоянная проблема так называемых “обманутых” дольщиков, периодически появляется информация о банкротстве кого-либо из застройщиков, и ситуация на финансовом рынке явно не способствует улучшению ситуации в сфере строительства в связи с трудностью привлечения кредитных средств для строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов.

Новые изменения в закон о долевом участии предполагают кардинальные меры по полноценному и качественному регулированию данного вопроса со стороны государственных органов. Все это должно привести к тому, что закон заработает в полную силу и будут минимизированы риски как застройщика, так и дольщика.

Одним из нововведений с 01 июля 2018 г. будет получение только одного разрешения на строительство, причем даже на жилые комплексы и объекты, вводимые в эксплуатацию поочередно. Это должно исключить потерю большого количества времени на получение нескольких разрешений на строительство, как это было прежде, и способствовать уменьшению сроков строительных работ.
Застройщик лишается возможности привлекать внешние заимствования, помимо средств дольщиков, а также целевых банковских кредитов, выдаваемых исключительно на цели постройки жилых зданий.
При этом закон станет обязывать и застройщика, и генподрядчика, и заказчика строительства открывать счета только в одном банке.

Денежные средства дольщиков будут недоступны застройщику в течение всего периода строительства и все это время должны находиться на специальном счете – эскроу-счете, а получить денежные средства застройщик сможет только после передачи построенной квартиры дольщику.

Помимо всего вышеперечисленного, будет существенным образом увеличена страховая сумма, уплачиваемая застройщиком в специальный компенсационный фонд, который будет формировать специализированная организация, призванная защищать интересы дольщиков – публично-правовая компания “Фонд защиты граждан – участников долевого строительства”.

Приведут ли данные меры к тому, что закон о долевом участии перестанет нести в себе потенциальные, серьезные риски для сторон договора долевого участия, пока трудно определить. Можно предположить, что число застройщиков значительно сократиться, так как привлечь целевые банковские кредиты смогут только застройщики, долгое время работающие на рынке жилья, имеющие стабильную финансовую репутацию, мелкие же застройщики, не обладающие финансовым ресурсом, вынуждены будут уйти с рынка.

Дольщикам будет легче определиться в плане выбора конкретного застройщика, риск станет значительно меньше. Формирование компенсационного фонда и создание организации, защищающей интересы дольщиков, должно также способствовать исправлению ситуации, вкладывать денежные средства в строительство жилья со стороны населения должно стать выгодно и дольщику, и государству.

То, что данная ситуация начинает регулироваться по-новому с целью разрешить назревшие проблемы, можно только приветствовать. В конечном итоге стабильность на рынке жилья положительно влияет на социально-экономическую ситуацию в строительной сфере, дает стимул для дальнейшего развития, и новые изменения в закон о долевом участии призваны коренным образом изменить сложившиеся негативные тенденции и представления о громадном риске вложения денежных средств в строящееся жилье.