Страхование жилья при ипотеке.
Федеральный закон “Об ипотеке” (ст. 31) говорит о двух вариантах действий.
Согласно первому, нужно страховать имущество, если об этом прямо сказано в договоре, который заключен сторонами. При этом, говорит закон, договор будет заключен в пользу залогодержателя.
Второй вариант применяется тогда, когда указаний в договоре ипотеке на страхование имущества нет. В этих условиях закон обязывает собственника имущества (залогодателя) застраховать свое недвижимое имущество, на всю сумму его стоимости, от разного рода негативных явлений и случаев, которые могут привести к его повреждения, или, что нежелательно – разрушению и утрате имущества.
Фактически можно говорить о том, что жилое помещение, находящееся в залоге, подлежит страхованию, в силу закона.
Закон при этом предусмотрел защиту интересов залогодержателя, заключается она в том, что независимо от того факта, в чью пользу осуществлено страхование недвижимости, залогодержатель получает преимущество перед другими потенциальными кредиторами. Требование залогодержателя в этом случае обладает приоритетом в сравнении с притязаниями иных кредиторов.
Закон еще говорит о том, что если, например, в результате какого-нибудь события, произошедшего по вине залогодателя, причинен ущерб имуществу либо в полном объеме утрачено, то залогодатель не вправе претендовать на получение какого-либо возмещения.
В том случае, когда заемщиком выступает физическое лицо, он вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (страхование ответственности заемщика), по обязательству обеспеченному ипотекой.
По договору страхования ответственности заемщика выгодоприобретателем является кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству. При передаче кредитором-залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо при передаче прав на закладную права выгодоприобретателя по договору страхования ответственности заемщика переходят к новому кредитору либо новому владельцу закладной в полном объеме.
Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является неисполнение заемщиком – физическим лицом требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком – физическим лицом суммы долга полностью или в части, при условии недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо недостаточной стоимости оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме.
Действия банка по изменению размера процентной ставки являются законными только в том случае, когда об этом было прямо указано в договоре залога (ипотеки) между банком и физическим лицом.
Необходимо понимать, что страхование жилья необходимо оформлять в обязательном порядке. Без наличия договора страхования жилья, обеспеченного залогом, банк вправе обратиться в суд и потребовать расторжения кредитного договора и договора залога.
