Принудительный выкуп доли в квартире.

В практике зачастую встречаются случаи, когда у лица находится так называемая незначительная доля в собственности, возникает вопрос, а при каких обстоятельствах у собственника большей части жилого помещения возникает право выкупить у других собственников незначительную долю в принудительном порядке?

Для начала стоит определиться с тем, что легального определения незначительной доли нет, в обывательском смысле различимо соотношение, например, 1/3 доли в имуществе и 1/15 доли в имуществе; данный вопрос при разбирательствах в судах остается на усмотрение суда и подлежит доказыванию сторонами. Как правило, обратных ситуаций – покупки значительной доли – не возникает.

В силу положений ст. 252 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между сторонами, в случае, если такового соглашения достичь не удается, то стороны идут в суд. Наиболее часто случается так, что владелец наибольшей доли намерен выкупить незначительную долю, возникает вопрос – как сохранить баланс интересов между участниками общей собственности?

Ответ на данных вопрос попытался дать Верховный суд Российской Федерации (далее – ВС РФ) в своем Определении, в силу которого ВС РФ указывает на то, что закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

При этом нормами гражданского законодательства предусмотрено то, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это означат следующее : законодателем определены исключительные обстоятельства, в силу которых суд может и при отсутствии согласия такого собственника обязать остальных собственников выплатить компенсацию за его долю, однако, коррелируя с позицией Верховного Суда, получается следующее – отсутствие согласия ответчика на выдел его доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, постольку действие вышеупомянутой нормы ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. В данном случае ВС придерживался позиции о том, что собственник «значительной» доли в имуществе, реализовал свое право, предусмотренное положениями ст. 252 ГК РФ, в частности, в рамках рассмотрения данного дела судами предыдущих инстанций истцу было отказано в удовлетворении исковых требований (о прекращении права собственности на малозначительную долю в праве общей долевой собственности на квартиру с выплатой стоимости принадлежащей ответчику доли) в связи с не учетом положений п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Представляется справедливым следующее – в силу того, что данная категория споров является сложной и проблематичной в связи с тем, что спорящими сторонами обычно выступают либо малознакомые люди, либо граждане, находящиеся в неприязненных отношениях, в силу чего достижение соглашения между сторонами представляется затруднительным, то судом должны быть внимательно исследованы все обстоятельства дела, приняты во внимание доводы сторон. Кроме того, как было отмечено выше, поскольку законодателем определена совокупность тех условий, при которых в рамках судебного разбирательств возможно применение принудительной выплаты участнику долевой собственности.

Отсутствие единой практики по данному вопросу связано с тем, что судами ч. 4 ст. 252 ГК РФ трактовалась разрозненно, а также в связи с тем, что положения данной нормы не являются однозначными. Также стоит иметь в виду, что пунктом 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, разъяснено, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Поэтому в рамках судебного разбирательства необходимо представлять, например, данные об имущественном положении собственника незначительной доли.

Также при разбирательстве в суде важно обосновать такое требование, как добросовестность, в частности, судам надлежит давать оценку соответствия отказа собственника малозначительной доли от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости принадлежащей ему доли в общем имуществе (согласно положениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Разумеется, в таком случае у добросовестного собственника имеется наибольшая возможность для защиты своих прав.

Что необходимо знать собственнику наибольшей доли?

При намерении выкупить незначительную долю без согласия собственника, то, в зависимости от обстоятельств дела, возможно 2 варианта:

1. Подача заявление о выделе собственной доли

2. Заявление о принудительном выкупе незначительной доли.

При этом правовая позиция должна иметь весомые доказательства и быть обоснованной, в частности, подтверждение того, что собственник незначительной доли никогда не жил в квартире и не пользовался ей, либо злоупотреблял своим правом, не оплачивал обязательные платежи и т.д

Что необходимо знать собственнику незначительной доли?

Во избежание разногласий между сособственниками можно обратиться в суд об определении пользования имуществом, в случае недостижения согласия.

В силу сложившейся практики, нужно оценивать то, является ли Ваша доля незначительной, существует ли нуждаемость в использовании общего имущества, соответствует ли поведение требованиям добросовестности и т.д.

Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 56-КГ17-13